La puissance de l’effet de levier financier dans l’immobilier





La puissance de l’effet de levier financier dans l’immobilier

Levier financier immobilier

Bien informé, un investisseur qui dispose d’un capital relativement bas peut gagner énormément d’argent. Pour optimiser ses chances, il a recours peut recourir à l’effet levier.

 

Qu’est-ce que l’effet levier financier en immobilier ?

On entend par effet levier le recours à l’endettement pour augmenter sa capacité d’investissement. Les particuliers peuvent utiliser ce procédé et ainsi acheter des biens immobiliers en disposant d’un budget plus conséquent. En règle générale, le particulier qui souhaite recourir à l’effet levier a pour objectif un retour sur investissement bien supérieur que s’il avait à emprunter avec ses propres fonds. Il peut n’investir que 20% de la somme (pour acheter un immeuble par exemple) et obtenir des retours vraiment conséquents. Les loyers perçus et la valorisation du bien immobilier lui permettent de rembourser son emprunt ; le retour sur investissement est bien plus important. L’effet levier a alors un rôle de démultiplicateur de revenus immobiliers très intéressant pour tous ceux qui souhaitent investir aux USA.

 

Comment calcule-t-on l’effet levier

Pour calculer l’effet levier financier, il suffit de diviser la somme investie dans l’achat immobilier par l’apport initial. Par exemple, si vous souhaitez acheter un bien à 200 000 $ et que votre apport est de 50 000 $, l’effet levier sera de 4 (200 000 / 50 000 = 4). Vous devrez emprunter 150 000 $, mais vous pourrez acheter un bien à 200 000 $ au lieu de 50 000 $. Plus l’effet levier est grand, plus le rendement sera important, surtout en matière d’immobilier.

 

Pourquoi le levier financier permet en rendement bien plus élevé ?

Il y a donc deux façons d’obtenir le revenu d’un placement immobilier aux USA :

 

  • L’investissement n°1

Ce premier cas consiste à acheter un bien avec ses propres fonds. Le futur propriétaire pourra donc acheter directement un bien à 200 000 $ en se disant qu’il économise les frais de remboursement d’emprunt. Le rendement sera constitué par la somme des loyers perçus (soit un rendement de 8% si on imagine un loyer annuel à 16 000 $) ; on appelle ça le rendement locatif.

 

  • L’investissement n°2

Ici, l’investisseur choisira d’emprunter de l’argent. Il peut choisir d’investir la somme de 20 000 $. Il devra alors choisir l’établissement bancaire qui lui permettra d’emprunter 180 000 $ pour arriver à ces mêmes 200 000 $. Dans ce cas, l’apport de fonds propres ne représente que 10% de la somme totale, mais le rendement (la somme des loyers) s’effectue sur les 200 000 $. Le rendement brut sera donc plus intéressant puisqu’il représente 80% des fonds propres engagés.

L’opération devient donc exponentielle en fonction de la somme empruntée (même pour ce cas extrêmement simplifié où certains éléments financiers ne sont pas pris en compte : taxes, frais liés à l’entretien, etc.). Donc, plus on emprunte d’argent (et plus l’effet levier est élevé), plus les rendements sont importants.

 

Un investissement qui représente peu de risques

Contrairement à l’effet levier boursier (dont nous parlerons plus bas), l’effet levier en immobilier ne représente pas de réel danger. En effet, si une nouvelle crise venait à se produire (comme ça a été le cas lors de la crise des subprimes), les loyers ne sont pas impactés et ils continuent d’augmenter. Le seul risque serait que le bien se trouve sans locataire. Voilà pourquoi il est important d’étudier sérieusement à la base le secteur géographique dans lequel on souhaite investir. Cependant, l’investisseur peut tout à fait choisir de revendre son bien si le cas se présente.

 

L’effet levier en immobilier à ne pas confondre avec l’effet levier boursier

Si les risques liés à l’effet levier immobilier sont finalement limités, ce n’est pas le cas pour l’effet levier boursier. En effet, tant que les bénéfices générés par l’investissement sont supérieurs aux charges financières, on dira que l’effet levier est positif. Mais si le cas contraire venait à se présenter, alors le déficit sera proportionnel à l’importance de l’effet levier.

Les 2 autres points importants à retenir sont :

– l’effet de levier boursier (vente ou achat à découvert) doit être soldé à chaque fin de « mois boursier » et par conséquent ne peut pas être gardé sur le long terme contrairement à l’achat d’un bien immobilier en cas de retournement de marché.

– les mouvements des actions sont beaucoup plus chaotiques que l’immobilier et par conséquent beaucoup plus risqués sur une période donnée.

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