Acheter une maisons aux États-Unis ? De plus en plus d’Américains se tournent vers la location.

Lorsque l’on évoque les États-Unis de notre côté de l’Atlantique, on parle souvent du fameux rêve américain. Le nouveau monde est effectivement censé être un territoire où il suffit de faire preuve de courage et de pugnacité pour atteindre un niveau de richesse rassurant. L’accession à la propriété individuelle fait bien entendu partie des critères essentiels de ce mythe qui voudrait que chacun puisse, grâce à sa volonté, atteindre la prospérité. Ce n’est donc pas un hasard si durant les années 90 le gouvernement de Bill Clinton a fait de la propriété du logement un objectif relayé par la “National Ownership Strategy”. Georges Bush poursuivra dans cette voie, démontrant ainsi l’attachement des Américains au fait de posséder leur maison, indépendamment des tendances politiques. Mais alors pourquoi autant de citoyens américains louent-ils leur logement alors que les conditions favorisent les acquisitions immobilières ? Voici quelques éléments de réponse pour comprendre ce paradoxe.

Une situation favorable pour acheter

Si l’on prend le cas d’une maison standard de trois chambres dans une banlieue résidentielle d’une grande ville à un prix d’achat de 200.000 $, les statistiques nous apprennent que le loyer moyen est de 1.700 $ alors que le remboursement de prêt s’élèverait à peine à 1.000 $. Tous les observateurs du marché immobilier américain s’accordent à dire qu’il est aujourd’hui plus intéressant d’acheter que de louer puisque le remboursement de prêt peut être dans bien des cas inférieur au montant du loyer.

Pourtant sur la période 2005 – 2012, on a comptabilisé près de 5 millions de locataires supplémentaires au niveau national. Si la situation financière explique en partie ce phénomène, elle n’est pas la seule raison. Il ne faut pas oublier que d’un point de vue purement économique, la récession a pris fin en 2009 avec l’inversion de la courbe du PIB.

Comparer ce qui est comparable

L’une des premières explications du phénomène, c’est que les mensualités d’un prêt pour acheter une maison aux États-Unis ne peuvent être comparées sans réfléchir à un loyer. En effet le propriétaire d’une maison est redevable de la totalité des impôts fonciers. Il doit également s’acquitter chaque année des éventuelles charges dans le cas d’une copropriété, il doit assurer son bien et l’entretenir. On estime que cela peut représenter jusqu’à 400 $ par mois ce qui représente déjà une bonne partie de la différence entre les montants évoqués plus haut. Les autres raisons ont trait au profil des candidats à l’acquisition…

Pas si simple d’obtenir un prêt

Si beaucoup de projets d’acquisition ne sont jamais concrétisés, c’est bien évidemment dû aux multiples conditions d’attribution des prêts. Les organismes de crédit vont en effet se baser sur divers critères avant de donner leur feu vert :
un contrat de travail stable
l’épargne disponible
un « credit score​ » correct sans historique de défaut de paiement
un niveau d’endettement maîtrisé

Les effets de la crise des subprimes

Impossible d’évoquer le marché immobilier États-Unis sans parler de la crise des subprimes qui a contaminé la finance mondiale et engendré une période particulièrement difficile pour de nombreux ménages. Lorsque le marché immobilier chute brutalement de 50 %, tous ceux qui sont dans l’obligation de vendre leur bien (perte d’emploi, maladie, divorce, mutation) courent à la catastrophe.

L’impact de l’évolution des modes de vie

Dans la tête de nombreux Américains, être propriétaire ne constitue plus le but ultime, certains y voient aussi un risque majeur de perdre leur solvabilité en cas de coup dur. L’évolution des modes de vie n’est pas étrangère à ce phénomène. On pense bien entendu en premier lieu à la mobilité des Américains qui n’hésitent pas à passer d’un Etat à l’autre pour profiter des opportunités de travail. Le statut de locataire leur simplifie alors les choses.
Autres points ayant un impact non négligeable, on rembourse des prêts étudiants de plus en plus élevés qui gèlent la capacité d’emprunt, on se marie et on fait des enfants plus tard, les taux de divorce n’ont jamais été aussi élevés et il est de plus en plus rare de faire toute sa carrière dans la même entreprise. Pas étonnant donc que les Américains y réfléchissent à deux fois avant d’investir et reculent le moment où ils vont se lancer.

L’apparition d’investisseurs étrangers

Après avoir connu un pic à 69 % de propriétaires en 2000, ce taux est aujourd’hui redescendu aux alentours de 64 % ce qui est équivalent à la France et proche d’autres nations européennes. La crise des subprimes a eu pour effet de stopper un fonctionnement toxique, le marché immobilier américain s’est assaini et on voit aujourd’hui de nombreux étrangers s’y intéresser pour profiter des prix des maisons aux Etats-Unis et de rendements supérieurs à tous les investissements classiques disponibles sur le marché.