Comment se font les calculs de valorisation d’un bien ?





Comment se font les calculs de valorisation d’un bien ?

Nous nous servons en fait da-savoir‘une base de données extrêmement complète grâce aux éléments qui suivent.

Il faut savoir que le marché de l’immobilier aux Usa ne fonctionne pas du tout de la même manière que ce que l’on connait en France. Il n’y a pas de notion d’exclusivité ou de mandat donné à un certain nombre d’agents immobiliers. Le propriétaire qui souhaitera vendre son bien contactera un agent et lui donnera mandat. Cet agent mettra ensuite ce bien sur une liste (MLS pour Multiple Listing Service) consultable par tous les agents du secteur voir de l’état. Ils se partagent en cas de vente les frais d’agence (généralement 6%). Cette base de données centralisée permet depuis une dizaine d’année maintenant d’accumuler un nombre incroyable d’informations sur tous les biens mis en vente ou en location aux Usa. Des statistiques sont calculées, les données sont comparées et ainsi de suite sur énormément de paramètres et dans la durée. On retrouve ainsi les prix, type de bien, surface, localisation, taxes, charges, loyer estimé ou perçu etc…

Des sites privés se servent de ces informations et  d’autres informations extérieures, pour pouvoir ainsi estimer la valeur d’un bien, les loyers possibles, la qualité de vie d’un quartier ou des écoles alentours etc…

Mais attention, ces estimations doivent être prise avec précaution !

Il faut en effet savoir que les algorithmes utilisés pour cela ne sont pas infaillibles et ont besoin, pour s’approcher de la réalité, de beaucoup de données de comparaison dans un périmètre géographique restreint. Il faut aussi intégrer le fait que le calcul statistique ne prendra pas en compte l’état intérieur ou extérieur du bien. Les nombreuses « Foreclosures » (saisie bancaire) ou Short sale qui existent sur le marché américain, et que nous pouvons aussi vous proposer, rendent aussi plus difficile le calcul de ces algorithmes. Les Forclosures sont par définition en dehors de la norme et viennent donc perturber les calculs.

Conclusion : l’usage de ces sites de comparaison reste très utile pour se faire une première idée lors de la recherche d’une acquisition. Mais attention à ne pas s’en contenter sous peine de déconvenue importante. L’intervention d’un professionnel de l’immobilier connaissant le secteur reste nécessaire et indispensable.

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