Fiscalité aux USA

Les implications fiscales d’un investissement immobilier aux Etats-Unis sont régies par la Convention fiscale franco-américaine du 31 août 1994, modifiée par les avenants du 8 décembre 2004 et du 13 janvier 2009.

L’interprétation de cette convention fiscale est la suivante :

france-usa

  • Les revenus immobiliers tirés de la location d’un bien immobilier situé aux Etats-Unis sont imposables aux Etats-Unis (article 6)
  • Néanmoins, la France se réserve le droit d’imposer également ces revenus. Les revenus américains seront donc pris en compte pour le calcul du taux d’imposition effectif en France
  • Afin d’éviter la double imposition aux Etats-Unis et en France, l’article 24 de la Convention octroie un crédit d’impôt égal soit à l’impôt français (revenus fonciers) soit à l’impôt américain (plus-value).

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Conclusion = Absence de double imposition !

Imposition sur le revenu
  • Paiement des taxes foncières locales
  • Paiement de l’impôt sur le revenu auprès des services fiscaux américains (IRS)
    • Base imposition = frais réels
  • Nombreux avantages fiscaux
    • Amortissement du bien immobilier sur 27,5 ans
    • Amortissement de gros travaux sur 5 ans
    • Déduction immédiate des travaux de maintenance
    • Déduction d’un billet d’avion AR par an (variable en fonction du nombre de biens et de leur emplacement)
    • « Exemption » (équivalent  des 10% frais réels en France) = – $4000 en 2015 pour une personne seule
  • Tranches d’imposition progressives : de 10% à 39,6% selon la composition familiale et le net taxable
Imposition sur les plus-values immobilières
  • Durée de détention du bien inférieure à 1 an => intégration de la totalité de la plus-value nette à l’impôt sur le revenu
  • Durée de détention du bien supérieur à 1 an => 15% au niveau fédéral + impôts de l’Etat (selon les états)

Attention l’amortissement étant toujours obligatoire sur 27,5 ans la somme à prendre en compte n’est jamais celle du prix d’achat.

Plus-values immobilières
Imposition sur le revenu
  • Les revenus fonciers américains sont pris en compte dans le calcul de l’impôt sur le revenu français (IR).
  • Les revenus américains sont exonérés de l’impôt français via un mécanisme de crédit d’impôts, égal à l’impôt français sur les revenus US.
  • Concrètement : vos revenus fonciers d’origine américaine sont recalculés selon les règles fiscales françaises. Vous obtenez ainsi un crédit d’impôt égal au résultat.
  • Au vu de la jurisprudence du Conseil constitutionnel, il n’y a pas de prélèvements sociaux sur les revenus foncier de source étrangère.

Conclusion = PAS DE CSG – PAS DE CRDS

Imposition sur les plus-values / ISF
  • Les plus-values américaines doivent être déclarées auprès des services fiscaux français.
  • La double imposition est aussi évité avec le même mécanisme de crédit d’impôt égal à l’impôt américain.
  • Ce crédit d’impôt ne peut excéder le montant de l’impôt français théorique (en imaginant que le bien eût été situé en France).plus-value
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