Fiscalité aux USA

Les implications fiscales d’un investissement immobilier aux Etats-Unis sont régies par la Convention fiscale franco-américaine du 31 août 1994, modifiée par les avenants du 8 décembre 2004 et du 13 janvier 2009.

L’interprétation de cette convention fiscale est la suivante :

france-usa

Les revenus immobiliers tirés de la location d’un bien immobilier situé aux Etats-Unis sont imposables aux Etats-Unis (article 6)
Néanmoins, la France se réserve le droit d’imposer également ces revenus. Les revenus américains seront donc pris en compte pour le calcul du taux d’imposition effectif en France
Afin d’éviter la double imposition aux Etats-Unis et en France, l’article 24 de la Convention octroie un crédit d’impôt égal soit à l’impôt français (revenus fonciers) soit à l’impôt américain (plus-value).

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Conclusion = Absence de double imposition !

Imposition sur le revenu

Paiement des taxes foncières locales
Paiement de l’impôt sur le revenu auprès des services fiscaux américains (IRS)
- Base imposition = frais réels
Nombreux avantages fiscaux
- Amortissement du bien immobilier sur 27,5 ans
- Amortissement de gros travaux sur 5 ans
- Déduction immédiate des travaux de maintenance
- Déduction d’un billet d’avion AR par an (variable en fonction du nombre de biens et de leur emplacement)
- « Exemption » (équivalent des 10% frais réels en France) = – $4000 en 2015 pour une personne seule
Tranches d’imposition progressives : de 10% à 39,6% selon la composition familiale et le net taxable

Imposition sur les plus-values immobilières

Durée de détention du bien inférieure à 1 an => intégration de la totalité de la plus-value nette à l’impôt sur le revenu
Durée de détention du bien supérieur à 1 an => 15% au niveau fédéral + impôts de l’Etat (selon les états)

Attention l’amortissement étant toujours obligatoire sur 27,5 ans la somme à prendre en compte n’est jamais celle du prix d’achat.

Imposition sur le revenu

Les revenus fonciers américains sont pris en compte dans le calcul de l’impôt sur le revenu français (IR).
Les revenus américains sont exonérés de l’impôt français via un mécanisme de crédit d’impôts, égal à l’impôt français sur les revenus US.
Concrètement : vos revenus fonciers d’origine américaine sont recalculés selon les règles fiscales françaises. Vous obtenez ainsi un crédit d’impôt égal au résultat.
Au vu de la jurisprudence du Conseil constitutionnel, il n’y a pas de prélèvements sociaux sur les revenus foncier de source étrangère.

Conclusion = PAS DE CSG – PAS DE CRDS

Imposition sur les plus-values / ISF

Les plus-values américaines doivent être déclarées auprès des services fiscaux français.
La double imposition est aussi évitée avec le même mécanisme de crédit d’impôt égal à l’impôt américain.
Ce crédit d’impôt ne peut excéder le montant de l’impôt français théorique (en imaginant que le bien eût été situé en France).